Spread zero? Sim é possível, mas …

Só os países “ricos” como a Alemanha, conseguem, habitualmente, um spread de 0%.

Em Portugal, também, é possível conseguir spreads abaixo de 1%, de 0,80%, e até já foi possível obter, na década de 90, spreads de 0,25%, estando alguns desses créditos ainda em curso.

Por isso, pode-se manter a esperança de obter, um dia, um spread de 0%, num banco.

Obter o melhor spread depende de vários fatores, mas os principais são, habitualmente, por esta ordem:

• LTV, relação entre o valor do financiamento e o valor da aquisição e/ou da avaliação do imóvel, o que for menor dos dois. Quanto maior a diferença entre ambos, melhor o spread. Relaciona-se com a garantia que é dada ao banco, pois se o valor da avaliação do imóvel for muito acima do valor da aquisição, em caso de incumprimento, mesmo que o banco não consiga vender o imóvel, a um bom preço, vai conseguir vendê-lo acima do valor de financiamento em dívida; 
• Valor do financiamento, os bancos mais agressivos em relação ao crédito à habitação, fazem-no por vezes com muita ambição e para eles, quanto maior o valor, maior a probabilidade de chegarem aos seus objetivos quantitativos, mesmo que para isso tenham de reduzir ligeiramente o spread. Normalmente, existem 2 situações a partir das quais o spread altera, situação comum na maioria dos bancos. 
• Cross selling, i.e., venda cruzada ou, se preferir, o número de produtos e /ou valor dos mesmos, de uma lista que o banco coloca à disposição para se subscreverem. Consulte em spreadzero.pt uma lista dos produtos que os Bancos habitualmente colocam à disposição do cliente para subscrição; 

Lista de produtos habitualmente sugeridos pelo Banco para subscrição

• Os mais importantes para o Banco, logo mais difíceis de negociar 
  • Seguro de vida 
  • Domiciliação de salário 
  • Utilização regular do cartão de crédito (os critérios de utilização de crédito são específicos para cada banco) 
• Outros produtos 
  • Seguro de imóvel 
  • Seguro de saúde 
  • Subscrição de produtos financeiros de determinado montante (ex: 10.000€) 
  • Subscrição de produtos de poupança programa mensal (ex. 20€ de mês) 
  • Seguro de proteção ao crédito 
  • Seguro de desemprego 
  • Débito direto das despesas regulares 
  • Conta Pack (com serviços associados) 
  • Cartão de débito 
  • Crédito Ordenado 
  • Compra de um determinado produto específico não financeiro para a casa (ex. alarme casa, etc) 
• Indicadores quantitativos da operação – Taxa de esforço, capacidade creditícia, etc., Quanto mais reduzidos estes indicadores, melhor qualidade apresentará o crédito, maior a probabilidade de obter um preço melhorado; 
• Perfil do cliente. Existem bancos que valorizam no preço o potencial dos clientes, nomeadamente, aqueles que têm profissões com maior probabilidade de obtenção de rendimentos, atuais ou futuros, elevados, que possam sustentar, eventualmente, uma relação bancária que não passe apenas pelo crédito à habitação, mais baseada na fidelização / segmento do cliente. 

Segundo o Banco de Portugal são: “a) Incumprimento de prestações associadas ao empréstimo e b) Deixar de subscrever pelo menos um dos produtos ou serviços previstos no contrato inicial para beneficiar de um spread mais reduzido, por exemplo seguros, deixar de ter o(s) vencimento(s) domiciliado(s) ou cancelar o(s) débito(s) direto(s) associados à conta.”

Observe-se uma tabela de spread, a título exemplificativo, que alinha o LTV (os bancos considerando habitualmente o menor valor entre o valor da aquisição do imóvel e o valor de avaliação estimado/real do imóvel), valores na 1ª coluna da tabela, ao valor do empréstimo, na 1ª linha da tabela.

LTV	Empréstimo 50.000 € a 99.999 €	100.000 € a 149.999 €	>= 150.000 €
>=85%	1.5%	1,4%	1
80% a 84,9%	1,3%	1,2%	1
65% a 79,9%	1,2%	1,1%	0
<65%	1,0%	0,9%	0

Tabela 8: Ilustração de um preçário de contratos de taxa variável (spreads), com adesão a cross selling

Mas esta tabela ilustrativa é um ponto de partida, porque no limite o spread contratado depende por vezes da circunstância de cada caso.

Quanto estará, o comprador, disponível a pagar a mais de spread, se isso significar que existe um banco que lhe assegura, no imediato momento da primeira abordagem, a aprovação de um CH e início imediato do processo de avaliação do imóvel? Se tal facto constituir a diferença entre o comprador poder adquirir ou não a casa de sonhos?

Não estará, o comprador, disponível a abdicar da negociação?

Por outro lado existem vários tipos financiamentos específicos, que têm, necessariamente, um spread mais elevado, existindo nos bancos habitualmente uma outra tabela autónoma para esses casos, como aquisição de garagens, reforços de hipoteca, aquisição de terrenos, créditos multiopções, créditos complementares, etc.