Trata-se de um crédito que, na perspetiva dos bancos, terá um valor superior de garantia, pois para além do imóvel que irá ser construído e financiado no seu todo ou em parte, o banco também obtém o terreno, como garantia adicional.
Por este motivo, este tipo de financiamento é dos poucos em que um banco pode estar disponível para apoiar 100% do valor do custo de obra.
Existem cuidados a ter:
Orçamentar, convenientemente, toda a obra. Os detalhes fazem a diferença no custo. Considerar, ainda, que o banco não irá financiar o recheio da casa, o equipamento do ar condicionado, muros de suporte, equipamentos de segurança, nem outras especificidades que não fazem parte do projeto camarário.
Um dos erros mais frequentes neste tipo de financiamento é suborçamentar o custo da obra ou proceder a alterações diversas, durante a mesma, levando a que o valor do financiamento se torne insuficiente. Uma das formas de precaver este cenário é verificar tudo, em detalhe, e na definição do montante a financiar, não ser conservador, pois, é possível no fim da obra, prescindir de parte do capital que não se usou. Deve pedir-se montante a mais e não a menos.
Acordar um contrato de construção com o empreiteiro, de valores de entregas elevados, no início da obra, poderá levar a dificuldades, porque, por regra, os bancos não libertam valores adiantados sobre a obra, mas sim, valores em função da obra já efetuada. Existem alguns bancos que, excecionalmente, costumam libertar valores no início da empreitada, 10, 20 ou mesmo 25%. Não obstante, será preferível tentar negociar valores mais modestos com o construtor ou fazer depender, as entregas previstas no contrato de construção, da evolução considerada pelo banco a cada vistoria ao imóvel. A partir do momento em que o banco entrega capital, o pagamento de juros sobre esse capital já recebido, inicia-se. Habitualmente, os bancos só entregam novas tranches de capital se as mesmas forem solicitadas, com antecedência e fazendo deslocar à obra, de novo o engenheiro avaliador, sob um determinado custo de deslocação/vistoria. Quanto mais vistorias, mais valor a pagar ao banco pelas deslocações. Cada vistoria custará entre 80 € a 150 €, dependendo do banco.
Se o material / formato de construção é em aço leve, Light Steel Frame (LSF), construção modular como monobloco em betão pré-fabricado, etc. (cada vez mais frequente e já representará mais de 20% da nova construção), existe a particularidade de que grande parte da construção antes de ser colocada no terreno, é preparada em fábrica. A maioria dos bancos não estão habituados a esta realidade e só entregarão capitais quando a obra evoluir, método usado na construção tradicional. Se a sua opção é por este tipo de construção, convém optar por um banco que esteja aberto à possibilidade de utilização de capital “adiantado” face ao verificado pelo perito avaliador na obra. Existem alguns bancos que já conhecem esta realidade e ajustam as tranches de acordo com o conato de empreitada e não com o verificado in loco na obra.
Libertar a última tranche de capital do empréstimo, até um prazo máximo de 24 meses após o início do financiamento, depende da entrega da Licença de Utilização. Esta última tranche, dependendo dos bancos, poderá diferir de 10 a 15%. A Câmara Municipal, no que lhe concerne, só emite este documento se a obra estiver totalmente concluída e com todos os certificados emitidos: energético, de eletricidade, de acústica, gaz, comunicações, etc. Acontece de novo a história do ovo e da galinha: o banco não entrega a última tranche, porque não existe LU e o cliente não consegue a LU, porque não tem os capitais necessários para concluir a obra. Daí ser importante não se ser conservador no pedido do financiamento e/ou dispor-se de pelo menos 10% de capitais próprios que se poderão usar na fase final da obra.
Optar por autoconstruir uma casa, tem, ainda, outros custos a ponderar, por exemplo, o seguro de obra, i.e., o seguro vigente enquanto se constrói a obra. O cancelamento deste seguro deve ser bem coordenado com a subscrição do seguro definitivo do imóvel.
Deve salientar-se que ainda há para pagar o imposto de selo, no valor de 0,6% sobre o capital do financiamento. Nos financiamentos à compra de casa, este valor é pago na data de escritura. Nos financiamentos à construção, este valor será debitado pelo banco, na data em que o capital é colocado à disposição. São 60 € por cada 10.000 € de capital disponibilizado.