Com rendimentos reduzidos o crédito está automaticamente recusado?

Depende.

Um dos aspetos fundamentais na aprovação de crédito é a comparação entre o valor a pagar pela prestação mensal e o valor mensal dos rendimentos. Quando o valor do rendimento mensal é absorvido em mais de 40% pela prestação, a previamente referida taxa de esforço, dificilmente hoje algum banco o financiará, mesmo o próprio banco onde se movimentam valores diários.

No entanto, existe outro indicador, também muito relevante para a decisão, que é a relação entre o valor do financiamento e o valor do imóvel que vai adquirir, LTV. Se este valor for interessante para os bancos, por exemplo, abaixo de 50%, haverá de certo mais que um banco a propor-se estudar o caso, já que este indicador dá segurança ao banco que em caso de incumprimento, o banco poderá vender o imóvel, mesmo que com elevada desvalorização, 50%, e ainda recuperar a sua dívida.

Este indicador de garantia LTV não substitui, no entanto, por si, a sua capacidade de pagar a prestação, mas para efeitos de aprovação conforta significativamente a decisão do banco e ajuda a aprovar o crédito.

Como se obtém um bom LTV?

Pode conseguir-se, se o comprador, tiver elevados capitais próprios para dar de entrada para a compra, ou como alternativa a existência de um imóvel de apoio. Imóvel de apoio significa que tendo outro imóvel sem hipoteca, se poderá juntar ao imóvel que se vai adquirir, dando ambos como garantia ao banco, a maioria dos bancos considera esta alternativa, e assim o LTV melhora significativamente. Verifique este caso prático:

 

Aqui está a tabela formatada como na imagem:

Indicador	Valor
Valor da aquisição e da avaliação do imóvel	200 000 €
Valor do empréstimo	180 000 €
LTV de aquisição	90%
	= 180 000 € / 200 000 €
Valor de avaliação do imóvel de apoio	160 000 €
LTV total com imóvel de apoio	50%
	= 180 000 € ÷ (200 000 € + 160 000 €)

Tabela 9: Cálculo de uma LTV tendo por base um imóvel de apoio

Poder-se-á interrogar onde se “vai buscar” este imóvel de apoio? Saiba que a maioria dos bancos que aceitam esta solução, também aceitam que esse imóvel possa não ser do comprador. Pode ser um imóvel dos pais, por exemplo, ou uma casa de férias, ou uma casa de herança, em apoio ao contrato.

Esta situação é algo frequente, por exemplo, em filhos únicos, que usam o imóvel dos pais para o efeito.