O investimento em imobiliário tem, habitualmente, duas vertentes principais, entre outras:
Aquisição para arrendamento – Já tratada no ponto anterior.
Aquisição para vender, procurando realizar mais-valias.
Financiar imóveis para aquisição e venda com Crédito à Habitação é contranatura, dado que a génese do financiamento do CH é a Habitação Própria Permanente, eventualmente, habitação secundária e não a especulação imobiliária.
A especulação imobiliária é, geralmente, efetuada por quem tem capitais suficientes para aquisição, e vender a pronto. Não significa que não se possa fazer ou que exista algum impedimento legal. Mas, se essa for uma opção, porque a taxa de juro é mais favorável, deve ter-se atenção aos seguintes pontos:
Não contratar créditos cujas prestações não possam ser pagas com os rendimentos próprios recorrentes;
Procurar colocar na compra de imóveis para venda, capitais próprios relevantes, não inferiores a 30%, para fazer face a eventuais menos-valias inesperadas e eventual necessidade de vender com perda vs necessidade de amortizar o crédito respetivo;
Se demorar tempo a vender, arrendar;
Contar com os impostos sobre as mais-valias.
Exemplo prático de cálculo de mais-valias e apuramento de imposto:
Descrição Valor
Aquisição do imóvel -120.000 €
Encargos com a aquisição -3.000 €
Venda do imóvel +150.000 €
Obras no imóvel -2.000 €
Mediação imobiliária -5.000 €
Mais-valia apurada = 20.000 €
Cálculo do imposto:
As mais-valias sujeitas a imposto são, atualmente, 50% do total da mais-valia apurada, e podem ser englobadas em sede de IRS, ficando, assim, sujeitas à taxa de IRS do sujeito passivo que as obtém.
Exemplo:
Se a mais-valia apurada foi de 20.000 € e o sujeito passivo tiver uma taxa de IRS de 40%, significa que o imposto a pagar será:
20.000 € × 50% × 40% = 4.000 €
Existem formas de reduzir a tributação se se reinvestir a mais-valia, mas isso só se verifica no caso de habitações próprias permanentes, caso que não está em análise neste ponto.
Conclusão:
Devem-se reunir, previamente, informações junto das Finanças antes de se fazer o negócio.
